重构土地资源拓展出数万平方米公共空间，老城区褪去历史尘埃 

在老城区做城市更新，底层逻辑是百姓缺什么我们补什么

提供“稀缺的服务”，先满足“附近的需求”，进而再丰富业态辐射更广泛人群，有望成为沪郊老城区空间盘活利用成效可持续的路径

今年1月底，上海奉贤南桥书院的地下停车场即将面向社会开放，360个车位将在一定程度上纾解周边老旧小区停车压力。今年10月，奉贤的老地标建筑鼎丰酱园与古华庭改造项目也将在全面焕新后，重新对公众开放。

近年，伴随奉贤区“南桥源”城市更新项目持续推进，沈家花园、南桥书院、鼎丰酱园等数代奉贤人记忆里熟悉的“南桥九景”正逐个褪去历史尘埃，带着新功能以新面貌呈现在世人面前。

老城区面貌焕新，离不开精准有序的城市更新。如何将更完善的公共服务嵌入有限的存量空间？除了破墙、通路，城市更新还要破解什么难题？城市更新如何寻求“高大上”与“接地气”之间的平衡，又该如何可持续发展？在项目启动6周年之际，记者探访“南桥源”城市更新项目。

融合：空间复合利用

作为“南桥源”项目之一、南桥书院的所在地，是有着百年历史的南桥中学。改造前，南桥中学建筑陈旧、设备功能欠缺，无法满足在校师生日益提高的教学需求；学校周边的老城区，也面临缺少运动空间、道路逼仄、停车困难等问题。

“在老城区做城市更新，底层逻辑是百姓缺什么我们补什么。对南桥老城区来说，关键就是缺公共空间、商业配套、体育设施、停车设施。”项目推进方奉发集团副总经理周卫中说。

因此，在设计上，南桥书院项目旨在“学区+社区”相互融合，在重构存量土地资源的同时对空间复合利用。

南桥书院项目包含综合楼和运动场改造。综合楼在建筑上采用“搭积木”错落叠加的手法，将原址中分布散落于不同地点的图书馆、阶梯教室、剧场、食堂、实验室、美术教室和音乐教室等功能空间拼贴堆叠成一座3层近9000平方米的“空间魔方”。通过对空间集约化利用，为校园北侧运河滨水景观带贯通释放更多公共空间，能够在保证学校功能性和周边交通动线高效组织的前提下，将临河景观空间归还给公众。

改造带来的最大变化，是运动场及停车空间的拓展。周卫中介绍，通过错层设计，项目将与足球场并排的室外篮球场抬高2.6米，让其下部半地下空间成为面向社会的停车场，其中包括284个地下停车位和76个专供家长临时接送学生使用的地上停车位，还搭载了智慧停车系统，便于使用管理。“通过对有限的空间复合利用，能在确保学校功能的基础上，最大限度释放区域公共服务功能作用，提升百姓生活质量。”

事实上，集约化的思路同样贯穿在整个“南桥源”项目的改造过程中。在周卫中看来，老城空间密集的建设现状注定无法大拆大建，如何通过改造，在老城现有尺度下，解决老百姓现实需求和老旧城市空间功能之间的矛盾，才是城市更新最主要的目标之一。

以停车为例，整个“南桥源”项目涉及的0.7平方公里地块内，算上企业、单位、居民区，共需要6000多个停车位。改造更新前，至少有2000辆车需自行在地块范围外寻找解决方案。“为此，我们在多个项目改造中，都尽可能地拓展设计了地下停车空间。如在古华山庄地下辟设600个停车位；鼎丰酱园地下增加300个车位；沈家花园东侧商业地块预估增加400个车位。”周卫中说。

活化：老城区更新再生

在老城扩张及现代化进程中，刻进许多当地人记忆的四古溪行（古华商城、古华山庄、古华园、古华渡）、沈家花园、南桥书院、卜罗德祠、运河水乡等“南桥九景”，有些只剩下遗迹，有些则被新建的道路或高楼包裹进了隐秘的角落，失去早先承载的城市功能。

2017年，“南桥源”城市更新项目启动。曾经的“县委大院”，位于南桥镇解放路502号的沈家花园成为开篇之作。沈家花园始建于上世纪20年代，至今已有百年历史，是奉贤唯一保存完整的近代海派花园别墅建筑。经过3年多改造，2020年1月，焕新后的沈家花园向市民开放。

如今漫步在沈家花园里，游客仍能体察到中西元素结合的建筑风格。花园主楼修旧如旧，花园广场上，既保留古树名花，也优化园内道路，打造舒适宜人的游园环境。改造后的沈家花园还被赋予读书、游艺、展览展示等公共文化功能，免费对公众开放，在形式与精神上都做到了“还院于民”。

数据显示，至2023年末，“南桥源”城市更新项目已累计增加公共活动空间8万平方米，保留改造建筑4万平方米，完成城市更新土地面积20万平方米。老奉贤人印象中的“南桥九景”，已有四景正焕新蓄势归来。

在周卫中看来，老城真正的价值还在于城市文化的完整性，相比新城建设，老城更新在文化传承方面承担更多。“南桥源”项目还计划打通区域内6街24弄的街区，并依照老地图给一些小弄堂冠名，留住南桥的历史文脉，留住奉贤人的“乡愁”。

突破：重构责权事权

城市更新，“破”的不仅是围墙、道路，还有因历史遗留问题而产生模糊混乱的责权事权，以及推进过程中各协调部门之间的体制机制壁垒。比如，城市更新所在的地块往往会因历史悠久、多次易主而累积下错综复杂的土地权属。

周卫中坦言，沈家花园地块的土地权属混乱复杂，牵涉到十七八个独立产权部门；南桥书院所在的校址本没有产证，长久以来，区教育部门与其他单位针对该地块的土地权属僵持不下；有些待改地块甚至还涉及抵押、债权债务等问题。这不仅会成为改造项目推进的“第一道坎”，也会给后续开发利用留下隐患。“为解决此类问题，我们协调了涉及产权的企业与区规资、房管、建交委等部门，通过多年大量工作厘清土地产权，现在沈家花园十七八张产证已变成一张，南桥书院近期也顺利办出了产证，古华庭和鼎丰酱园也彻底完成了资产权属的变更。只有产权明晰，后期投入使用时才不受局限。”

另一方面，在城市更新这个大框架下，很多原本在体制机制上“难以跨越”的问题也创新探索出解决方案。周卫中说，前期协调时，各部门曾为能否在南桥书院的操场下方建设公共停车库而争论不休。好在城市更新是个汇聚多方资源，各部门联动的整体性项目。通过多次协调，不仅停车库方案最终得以落地，这一项目还正在申报市级示范性智慧公共停车场（库）。

盘活：业态“更接地气”

近期，周卫中常带着团队四处招商，为今年下半年即将营业的鼎丰酱园与古华庭引进契合的商业资源。

在他看来，相比“造什么”“如何推进”等前期工程性难题，“造好后，空间如何盘活利用”，更考验着城市更新的成效如何长久可持续。

改造后的鼎丰酱园传承非遗及发酵技术主题，保留了黄酒仓库、腐乳车间及新腐乳车间等空间特征，目前已引入陆鼎集团整体运营，未来将打造成集非遗老字号餐饮、文化展览、体验工坊于一体的文化商业街区。古华庭项目则将延续其上世纪80年代南桥镇最繁华的商业综合体的定位，配置轻奢型商业业态，打造公园式商业漫步街区。

商业与运营是郊区城市更新项目的弱势短板。周卫中坦言，郊区的交通可达性、商业配套、客流量及消费能力注定其无法复制中心城区项目的发展路径。

周卫中认为，老城区的更新改造，关键要想办法让时代记忆呈现鲜活面孔，某种程度上，也要“更接地气”。他说，相比引进咖啡馆、西餐厅，更新后的鼎丰酱园或许会倾向引入茶馆、评弹说书等业态。“周边居民的老龄化程度高，喝茶听戏是他们那辈人的共同记忆，也是如今城市生活中稀缺的服务。”

提供“稀缺的服务”，先满足“附近的需求”，进而再丰富业态辐射更广泛人群，有望成为沪郊老城区空间盘活利用成效可持续的路径。（解放日报 作者：沈思怡）